房地产行业税务检查应对指南

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一、预售房款未按规定预缴税款 相关法规链接:《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发〔2006〕第031号)第一条规定:开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在其未完工前采取预售方式销售的,其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额,扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额,待开发产品结算计税成本后再行调整。 常见涉税违法类型: 1、预售房款记入“应付账款”等往来科目归集,不通过“预收账款”科目核算,长期挂账不结转收入; 2、将预收房款作为购房定金或其他垫付款项,不结转收入; 3、以收抵支,巧立门目,通过“其他应收或应付款”科目直接拨付工程款等; 4、分开开票,一部分开预收款发票交财务,将另一部分开具收据货款入销售部,不入企业财务账。 检查提示: 1、了解企业预售房款从收取到记账的程序及相关记录,将记录内容和发票、明细账、总账报表相核对,看金额是否一致; 2、到地税部门核对企业开具预收房款的发票金额与申报的预售房款是否一致; 3、查看建设部门批准的预售房许可证,看企业可预售的房屋的位置、地点、面积售价等; 4、查看预售房合同,核对与客户进行商品房交接记录,确认已交接商品房收取货款是否与开票数一致。 二、故意隐匿商品房销售收入、视同销售不作收入 相关法规链接:《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第一条、第五条、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发〔2006〕第031号)第二条第二款规定,开发产品完工后,开发企业应根据收入的性质和销售方式,按照收入确认的原则,合理地将预售收入确认为实际销售收入;第四款规定,开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益;第六条规定,开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。 常见涉税违法类型: 1、销售收入确认不及时,长期挂在“预收款”账上,以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税; 2、只计商品房收入,车库销售不计收入; 3、整体转让“楼花”不作收入,即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业,按照约定收取转让费,却不按规定作收入,而是挂往来账,甚至私设账外账; 4、先租后售的收取的租金不记收入; 5、以开发的房屋向建筑商抵账等债务重组业务中,不进行收入的确认; 6、以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的房屋不作收入处理; 7、合作建造开发产品以房屋抵顶投资额、以土地使用权、股权等权利换取开发产品不作收入处理; 8、视同销售产品不记收入; 9、视同销售商品价格偏低; 10、价外费用(如代物业收取的有线电视初装费、燃气管道安装费、防盗门、封闭阳台等)不记收入; 11、与关联方之间的出售、出租业务,或挂往来、或随意作价; 12、代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料、按合同留归开发企业所有的,不作收入处理; 13、将收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”,年末不结转营业收入; 14、其他收入如施工方延误工期的罚款收入、政府给予的安全奖、优质奖等不入“营业外收入”核算。 检查提示: 1、收集企业资料,查看企业在开发过程中取得的立项审批表、房屋开发规划书、预售许可证、土地转让合同、项目建筑平面图、竣工验收单等资料,了解企业开发项目及进度情况; 2、从房地产主管部门或相关部门收集各项目建筑面积,与账面记载面积、实地开发面积核对,以确定可销售面积; 3、审查企业各项会议记录、董事会决议,看有无特殊事项发生(如抵债、赠送等)4、到销售部门实地查看销售合同、统计数据、售房发票、收款收据等资料,并将结果与账载记录相核对,以确认收入准确性、及时性; 5、根据未售房屋明细表,并到实地核对,确认未售房数量、面积; 6、根据发票开具情况,抽查部分用户进行核对,看开票金额与收取货款金额是否一致。 三、外资房地产开发企业未达优惠条件而享受税收优惠 相关法规链接:《外商投资产业指导目录》(发改委〔2004〕24号)“八、房地产业1.普通住宅的开发建设”,按照《财政部国家税务总局 海关总署关于西部大开发税收优惠政策问题的通知》第二条第1项规定,普通住宅收入占企业总收入70%以上,可以在2001年至2010年期间,减按15%的税率征收企业所得税。 常见涉税违法类型: 1、外资企业仅开发商务楼盘、高档住宅、别墅等非“普通住宅”,依照15%的税率申报缴纳外商投资企业和外国企业所得税; 2、外资企业虽开发商务楼盘、高档住宅、别墅等,同时开发非普通住宅,依照15%的税率申报缴纳外商投资企业和外国企业所得税,但普通住宅收入不达主营业务收入的70%。 检查提示: 提取企业销售记录、规划设计方案等原始资料,统计主营业务收入、普通住宅销售收入,计算是否达到标准。 四、外资房地产开发企业直接列支期间费用 相关法规链接:《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发〔2001〕142号)第五条“企业销售房地产所发生相应成本费用的确定,应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期销售面积以及可售单位工程成本费用,确定当期成本费用。企业可售单位工程成本费用按下列公式确定:可售单位工程成本费用=可售总成本费用÷总可售面积 ,可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费,拆迁补偿费,七通一平、勘查设计等开发前期费用;建筑安装费;基础设施费,公用设备,绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确规定的面积”。 常见涉税违法类型:外资企业将为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用一次性在税前扣除。 检查提示: 1、通过实地检查,并取得企业销售统计报表及国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书,确定总可售面积、当期已销售面积、当期未售面积。 2、检查企业“管理费用”、“财务费用”、“销售费用”科目,审核其贷方结转数是否按当期已售面积结转。 五、房地产开发资本性支出直接列支当期成本 相关法规链接:《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第七条“(一)资本性支出在计算应纳税所得额时不得扣除”、《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》第二十九条“纳税人的固定资产,是指使用期限超过 1年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产、经营主要设备的物品,单位价值在2000元以上,并且使用期限超过 2年的,也应当作为固定资产”。 常见涉税违法类型: 1、企业将用于办公的电子设备及汽车、用于宣传音像设备等记入销售费用或低值易耗品,在税前扣除。 2、企业将开发产品作为售楼部,或提供给职工使用且已办理产权证明(产权所有人为本企业),未将此部分成本从可售总成本中结转至“固定资产”。 检查提示: 1、检查企业的固定资产账目,核实相关情况。 2、检查企业办理产权情况,凡将开发产品产权为本企业的应当作相应税务处理。 六、成本划分不清 相关法规链接:《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发〔2006〕第031号)第八条规定:开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时,必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。 常见涉税违法类型: 1、不按规定计算期间费用和开发产品成本,擅自扩大期间费用; 2、将未竣工验收产品成本并入产品销售成本; 3、扩大拆迁安置补偿面积,减少可售面积,多转经营成本; 3、在未取得建筑商合法凭证的前提下,将预计建筑成本转为销售成本; 4、返还给建筑商的货款未冲减销售成本; 5、立项作为经营资产的项目不及时结转,或并入可售面积计算销售成本; 6、企业自用房产仅分摊前期工程费、基础设施费等费用,而土地成本、借款利息、建筑安装等费用由出售房分摊; 7、建筑成本重复入账,在取得建筑发票结转完工成本入账的同时,又签订虚假单项合同,或者将建材发票重复进入开发成本。 检查提示: 1、检查企业销售成本明细账,将销售成本与销售收入对比分析,复核计入销售成本的户数、面积和销售收入的统计口径是否一致; 2、根据当期销售面积以及可售单位工程成本费用,计算当期成本费用,审查申报数据是否准确; 3、检查企业开发产品成本明细账,看所列成本是否有合法凭证入账; 4、查看企业立项报告书和竣工验收单,了解公用设施、配套设施和经营资产的处理情况; 5、看往来款项科目,看是否有返还建筑商或其他供应商资金而未冲减成本情况。 七、借款费用企业所得税前列支不规范 相关法规链接:《企业所得税税前扣除办法》(国税发〔2000〕84号)规定:从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用,在房地产完工之前发生的,应计入有关房地产的开发成本;《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发〔2006〕第031号)第八条第二款第十一项规定:(1)开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用,属于成本对象完工前发生的,应配比计入成本对象;属于成本对象完工后发生的,可作为财务费用直接扣除。(2)开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的,借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件,其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。(3)开发企业将自有资金借给全资企业(包括分支机构)和其他关联企业的,关联方借入资金金额超过其注册资本50%的,超过部分的利息支出,不得在税前扣除;未超过部分的利息支出,准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。 常见涉税违法类型: 1、将利息支出全额在“财务费用”科目中直接列支; 2、向关联企业借款全额在税前列支; 3、借款给关联企业长期挂“应收账款”、“其他应收款”等往来账务,不按照独立企业往来结算应收利息; 4、通过其他企业或个人拆借资金在“财务费用”列支。 检查提示: 1、检查企业“长期借款”、“短期借款账”,了解企业资金来源情况; 2、检查企业“财务费用”等科目,看企业列支的金额是否超过规定标准; 3、检查企业资金往来科目,看是否有长期挂账情况,分清是借入资金还是借出资金,是否属关联企业。 八、其他方面 相关法规链接:《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《企业所得税税前扣除办法》(国税发〔2000〕84号)、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发〔2006〕第031号)等。 其他涉税违法类型: 1、将代收代缴的维修基金或预提的维修基金作为费用在税前扣除; 2、采取银行按揭方式销售开发产品的,将开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的保证金作为费用在当期税前扣除; 3、按预售收入作为广告费、业务宣传费、业务招待费等的计算基数; 4、将应有用户承担的各项支出作为费用在税前扣除; 5、将应有个人消费支出的费用作为企业费用在税前列支。 检查提示: 1、检查企业“管理费用”、“营业费用”等科目,看是否有预提费用、是否有非法凭证入账,或者不按照税法规定记账; 2、检查应收或应付款科目,看是否有与费用对应的项目; 3、重点检查以基数作为计提标准的项目,如工资、广告费、招待费等,是否超过税法规定的标准。
 
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