合作建房土增税清算时成本如何确认?

    问:在合作建房中,其中一种合作方式是一方出地,一方出资,建成后按比例分房。

  依据《财政部、 财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)规定,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂兔征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。

  但是,对分到房屋后土地增值税如何征收的问题,没有文件做相关的规定。针对上述情况,请问:

  (1)对于提供土地的一方,我公司内部有两种意见:
  一种观点认为,在整个过程中要缴纳两道土地增值税:一是提供土地合作建房时,视同销售部分土地,按换房屋的公允价值确认转让土地的收入,账面的土地成本视为成本计算土地增值税;二是分得房屋再销售时的土地增值税,按转让旧房屋及建筑物征收土地增值税。

  另一种观点认为,在整个过程中只缴纳一道土地增值税:就是分得房屋再销售时的土地增值税,按实际售价确认收入,账面的土地成本确认成本。

  (2)对于提供资金一方,在整个过程中只缴纳一道土地增值税,就是分得房屋再销售时,但对于再销售时如何缴纳土地增值税又有两种不同观点(对收入的确认没有异议,只就成本有争议):

  一种观点认为,该种合作方式的实质是“以物易物”,在计算分得房屋再销售的计税本应该按换出去房屋的公允价值确认再加上分得房屋的建安成本确认。

  另一种观点认为,在计算分得房屋再销售的计税本为建设该合作项目发生的所有建安成本支出。依据为《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)中的第三十一条的规定。这种观点认为,在成本确认方面,各税种确认的原则应该保持一致。

  请问上述两个问题哪个观点正确?

  答:1、对于出地方,合作建房自用暂免征收土地增值税,是指以地换房环节的土地增值税,由于分房后销售不再符合免税条件,应补缴以地换房环节的增值税同时申报缴纳销售房屋的土地增值税,是两道土地增值税而非一道土地增值税。

  2、对于出资方而言,是以房产抵偿出地方的土地款项,在计算土地增值税时应以分出房屋的公允价作为取得土地使用权的价值,另外加上发生的各项成本费用作为土地增值税的扣除项目。应当适用《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)文件第六条一款规定:“房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。”

 
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