关于将地价计入房产原值征收房产税的政策解释和相关要求

    一、政策规定
  《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第三条规定:按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

  《转发财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(苏财税[2011]3号)第二条规定:按照《通知》规定,对宗地容积率低于0.5的,其计入房产原值的地价按以下公式计算:

  计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价

  二、政策执行说明
  1、纳税人有多处地块的,应分别计算容积率,分别确定计入房产原值的地价。

  2、纳税人在同一地块上分期进行开发建设,如能确定总的宗地容积率,则按完工建筑面积占总建筑面积的比例确定计入房产原值的地价;如不能确定总的宗地容积率,则应分期计算容积率,分别确定计入房产原值的地价。

  3、纳税人有出租房屋的,应划分出租与自用房屋建筑面积,并根据自用房屋建筑面积占总建筑面积的比例确定计入房产原值的地价。

  举例:
  某纳税人有A、B、C三处地块,A地块面积为15000平方米、土地单价为150元/平方米、土地总价为225万元;B地块面积为10000平方米、土地单价为200元/平方米、土地总价为200万元;C地块面积为8000平方米、土地单价为300元/平方米、土地总价为240万元。
  ①A地块已完成开发建设,完工房屋建筑面积为9000平方米,全部自用。

  A地块容积率=9000/15000=0.60,则计入房产原值的地价应为A地块的土地总价225万元。

  ②B地块已完成开发建设,完工房屋建筑面积为4000平方米,其中自用1000平方米、出租3000平方米。

  B地块容积率=4000/10000=0.40,因自用房屋建筑面积与总建筑面积的比例为1:4,因此计入房产原值的地价应为(2×4000平方米×200元/平方米)÷4000平方米×1000平方米=40万元。

  ③C地块分四期开发建设,总规划建筑面积为8200平方米,其中一期占地面积5000平方米,已完成开发建设,完工房屋建筑面积为6000平方米;二期占地1500平方米,已完成开发建设,完工房屋建筑面积为600平方米;三期占地1000平方米,规划建筑面积为1200平方米,在建;四期占地500平方米,规划建筑面积为400平方米,尚未开工建设。

  C地块容积率=8200/8000=1.025,则计入房产原值的地价应为240万元÷8200平方米×(6000平方米+600平方米)=193.17万元。

  ④C地块分四期开发建设,其中一期占地面积5000平方米,已完成开发建设,完工房屋建筑面积为6000平方米;二期占地1500平方米,已完成开发建设,完工房屋建筑面积为600平方米;三期占地1000平方米,规划建筑面积为1200平方米,在建;四期占地500平方米,尚未规划。

  因不能确定C地块总的容积率,故应分期计算容积率,分别确定计入房产原值的地价。

  C地块一期容积率=6000/5000=1.20,则计入房产原值的地价应为C地块一期占用土地的总价款,即5000平方米×300元/平方米=150万元。

  C地块二期容积率=600/1500=0.40,则计入房产原值的地价应为2×600平方米×300元/平方米=36万元。

  C地块三期尚未完工,其对应的土地价款不计入房产原值。

  C地块四期尚未规划,其对应的土地价款不计入房产原值。

 
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