土地增值税计算增值额有哪些扣除项目?

一、房地产开发企业开发房地产扣除项目 房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额,除另有规定外,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。   1.土地出让金   取得土地使用权所支付的金额指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。   房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税,应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”,计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。   2.房地产开发成本   开发土地和新建房及配套设施的成本指纳税人房地产开发项目实际发生的成本,包括六大费用:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。  

  3.房地产开发费用   即与房地产开发项目有关的期间费用,包括销售费用、管理费用、财务费用。该费用的计算有两种方式:   (1)凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,利息支出允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。   (2)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。   4.与转让房地产有关的税金   在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税,可在增值额中扣除。因转让房地产交纳的教育费附加、地方教育费附加,也可视同税金予以扣除。   5.加计扣除   对从事房地产开发的纳税人可按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和,加计20%的扣除。   二、企业转让旧房及建筑物扣除项目 1.旧房及建筑物的评估价格   旧房及建筑物的评估价格指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。   2.与转让旧房及建筑物有关的税金   在转让旧房及建筑物时缴纳的城市维护建设税、印花税,可在增值额中扣除。因转让旧房及建筑物交纳的教育费附加、地方教育费附加,也可视同税金予以扣除。
 
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