新政策下企业租金收入的财税处理

  一、租金收入的所得税处理
  《通知》对提前收取租金的情形进行了重新规定:如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根据《条例》第9条规定的收入与费用配比原则,出租人可对上述已确认的收入,在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入。出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业,也按本条规定执行。按上述规定分析,提前一次性收到租赁期跨年度的租金收入,既可以按照合同或协议规定的应付租金日期确认收入,也可以在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入。《条例》第19条规定,企业取得的租金收入,要按合同上约定的应收租金的时间来计缴企业所得税。另外,国家税务总局《关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》(国税函[2009]98号)中也做出补充规定,《企业所得税法》实施前已按其他方式计入当期收入的利息收入、租金收入、特许权使用费收入,在《企业所得税法》实施后,凡与按合同约定支付时间确认的收入额发生变化的,应将该收入额减去以前年度已按照其他方式确认的收入额后的差额,确认为当期收入。

  (一)提前收到租金的情况,会计与税法实现了一致
  例1:2009年1月1日A企业租赁闲置的机器设备给B企业,租赁期3年,每年租金200万元,2009年1月1日一次收取了3年的租金600万元。

  会计处理:2009年度确认200万元租金收入,而《条例》第19条确认600万元收入,属于税法与会计的差异,应在纳税申报表附表3第5行调增应纳税所得额400万元。2010、2011两个年度应该调减200万元。而《通知》下发后,根据权责发生制原则,在税收上可以每年确认200万元收入,坚持了权责发生制原则和配比原则。

  (二)跨期后收取租金的,在租金问题上会计与税法有差异
  例2:接上例,假如2009年签订租赁合同,租赁期3年,2011年一次性收取租金600万元。

  会计处理:2009、2010、2011年每年确认收入200万元,而税法在2011年一次性确认收入,因此附表3第5行在2009年每年调减200万元,则2011年调增应纳税所得额400万元。税法之所以这样规定,是因为2009、2010年实际没有收到租金,如果规定按照权责发生制纳税,企业必然缺乏必要的纳税资金,因此纳税义务确定在根据合同规定收到租金的2011年。因此,目前租金收人的纳税义务发生时间,体现了“权责发生制”和“纳税必要资金原则”。

  (三)租金纳税处理前后有差异,需追溯调整
  《通知》没有明确执行时间,但是由于该文件是对执行《企业所得税法》的解释,一般认为应该在2008年开始实施。

  例3:某企业2008年一次性收取3年租金600万元,2008年一次性作为收入,并且在附表3第5行纳税调增400万元。企业提出进行追溯调整,即:2008年应确认收入200万元,多确认的400万元应该退税,企业不要求退税,而是要求在2009年抵顶税款400万元×25%=100(万元),而以后每年度不再做纳税调减,即实现了资金的时间价值。如果不要求抵顶,则每年调减应纳税所得额200万元。

  (四)有免租期租金的处理
  通常企业财务人员会认为免租期内不计收入,也不计算企业所得税等各项税收,这种处理方法与相应的会计准则、税收法规不符,造成企业收入确认不准确和不按规定时间申报纳税,构成偷税。

  例4:A企业与商户于2009年5月份签署合约,就该公司的经营物业出租约定,出租期限为2009年5月1日至2015年12月底,前四个月为免租,9月的租金需在合同签署时预付。每月租金为100万元。

  在财务上应将整个租金期内的总租金额除以总租月份确认每月租金收入,即100万元/月×72月(收租月数)=7200(万元);7200万元÷80月(总租月数)=90(万元),即每月确认90万元的销售收入。而根据《条例》第19条规定,租金收入的确认应“按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现”,因此2009年5至8月不确认租金收人,由于会计上已经确认收入,因此在所得税申报时应做纳税调整。由于会计的收入确认原则与税法纳税义务的确认原则有较大的差异,同时由于给予免租期的经营租赁的期限一般都比较长,企业应该设置备查账,当经济情况发生变化,双方协商解除租约时要准备好相关资料,向税务部门申请退还多交的税款或补缴不足税款。需注意与关联方存在免租期的企业所得税问题,根据《企业所得税法》第41条第1款规定,企业与其关联方之间的业务往来,不符合独立交易原则而减少企业或其关联方应纳税收入或者所得额的,税务机关有权按照合理方法调整。

  二、租金收入的会计核算
  经营租赁的会计处理。由于与租赁资产所有权有关的风险和报酬并没有实质上转移给承租人,承租人不承担租赁资产的主要风险,承租人对经营租赁的会计处理比较简单,承租人不须将所取得的租人资产的使用权资本化,相应地也不必将所承担的付款义务列作负债。其主要问题是解决应支付的租金与计人当期费用的关系。出租企业应当按资产的性质,将用作经营租赁的资产包括在资产负债表中的相关项目内。对于经营租赁的租金,根据《企业会计准则第21号——租赁》,出租企业应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益;假若适合本企业其他方法更为系统合理的,也可以采用其他方法。出租企业发生的初始直接费用,是指在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等,应当计入当期损益;金额较大的应当资本化,在整个经营租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益。对于经营租赁资产中的固定资产,出租人应当采用类似资产的折旧政策计提折旧;对于其他经营租赁资产,应当采用系统合理的方法进行摊销。或有租金应当在实际发生时计入当期损益。

  例5:A公司2010年2月1日把闲置的沿街房经营性出租,租期一年,月租金200000元,该房屋每月应计提折旧90000元,合同规定,租期内全部租金自房屋使用权转移之日起5日内全部付清240000元。收到全部租金收入、计提折旧及结合本月实现的租金收入时:
  借:银行存款 240000
   贷:预收账款     240000

  借:预收账款 20000
   贷:其他业务收入   200000

  借:其他业务支出 90000
   贷:累计折旧     90000

  在出租人提供了免租期的情况下,应将租金总额在整个租赁期内,而不是在租赁期扣除免租期后的期间内按直线法或其他合理的方法进行分摊,免租期内应确认租金费用;在出租人承担了承租人的某些费用的情况下,应将该费用从租金总额中扣除,并将租金余额在租赁期内进行分摊。其会计处理为:确认各期租金费用时,借记“长期待摊费用”等科目,贷记“其他应付款”等科目。实际支付租金时,借记“其他应付款”等科目,贷记“银行存款”、“库存现金”等科目。

  综上所述,《条例》对租金收入的确认更接近于收付实现制,即按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。如果合同约定的付款日期不符合权责发生制原则,那么合同期间某一时点税法与会计确认的收入金额则存在暂时性差异。但《通知》对租赁期限跨年度且提前一次性支付的租金收入允许在租赁期内分期均匀计人相关年度收入,这种情况下租金收入的确认则体现了权责发生制和配比原则,则税法与会计准则的规定趋于一致,不会产生暂时性差异,体现了税法与会计的趋同和衔接。需注意的是,《通知》仅仅对提前收取的租金收人确认政策进行了调整,而利息、特许权使用费仍然坚持按照《条例》规定的台同约定的时间确认纳税义务发生时间。 

      国家税务总局对企业租金收入作出规定 
      
跨年度租金收入分期纳税有条件 
      
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