购置单位低价房计证个人所得税

  为了更好地发挥个人所得税对个人收入的调节作用,2月8日,财政部、国家税务总局联合-下发了《关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》(财税[2007]13号文,以下简称"13号文")。13号文规定,国家机关、企事业单位及其他组织按低于购置或建造成本价格出售住房给职工,职工因此而少支出的差价部分,属于今人所得税应税所得,应按照"工资、薪金所得"项目缴纳个人所得税(注:不包括住房制度改革期间个人按房改成本价格购房)。那么,这部分个人该如何计算缴纳个人所得税?

  一、13号文内容

  "差价部分"的确定:单位职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格(以下简称"历史成本")的差额。这里有一个需要注意的问题,历史成本是确定职工差价部分所得的重要因素之一,如果单位低价出售住房的历史成本不同,即使房屋的市场价格相同,职工购房实际支付价款相同,其个人所得税应纳税额依然可能不同。

  计税方法:13号文规定,对职工因此而少支付的差价部分,应按照"工资、薪金所得"项目,比照全年一次性奖金的计税方法来计算征收个人所得税。即确定职工个人的差价部分所得之后,将差价部分除以12,按其商数并根据个人所得税法规定的税率表确定适用的税率和速算扣除数,再根据全部所得数额、适用扣除数,按照税法规定计算征税。这里涉及到与《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》 (国税发 [2005]9号文)关于全年一次性奖金政策规定的关系问题。13号文规定职工取得的差价部分所得只是比照全年一次性奖金的计税办法,是独立于全年一次性奖金和每月工资薪金所得之外的一次单独计税。同时,只能以差价部分所得全额计税,不做任何减除,即便职工低价购房取得差价部分所得的当月工资薪金所得低于1600元 (为简便,"三费一金"忽略不计,下同),也是不允许从差价部分所得中减除当月工资薪金所得与1600元的差额部分。

  执行时间:13号文规定,从文件印发之日起执行,即从2007年2月 13日起,职工个人因单位低价售房取得的差价部分所得,一律按13号文规定计算缴纳个人所得税。在2月13日前已缴纳个人所得税的,不再退还。原则上,职工个人取得差价部分所得的认定标准应以办理房产证过户手续为准。

  二、举例说明

  例1.刘东是某电信公司职工,2007年1月,公司发放2006年年终奖 48000元,月工资5000元;2月,取得工资薪金所得5000元,公司以70万元的价格向刘东出售一套138平方米的住房,房屋的市场价格为125万元,公司是2004年购买的该套住房,当时的购置成本是89.7万元。刘东该如何计算其2月份应缴纳的个人所得税?

  首先,刘东2月份的工资薪金收入5000元不需与低价购房的差价部分所得合并计税。

  刘东2月份工资薪金部分应缴纳的个人所得税=(5000-1600)×15%-125=385(元)

  其次,虽然1月份刘东的年终奖已按全年一次性奖金计税方法计算缴纳了个人所得税,根据13号文规定, 2月份低价购房取得的差价部分所得仍比照全年一次性奖金的计税方法,计算缴纳个人所得税。

  刘东低价购房的差价部分所得应缴纳个人所得税=(897000-700000)×20%-375=39025(元)

  则刘东2月份共应缴纳个人所得税=39025+385=39410(元)

  如果刘东的同事吴仪也以同样价格70万元低价购买了市场售价同为125万元的公司住房一套,但由于该住房是公司在2003年购置的,历史成本是81.3万元,则吴仪差价部分所得应缴纳的个人所得税=(813000-700000)× 20%-375=22225(元)。

  比较刘东与吴仪差价部分所得的个人所得税应纳税额,吴仪比刘东少缴个人所得税16800 (39025-22225)元。可以看出,因为历史成本的差异,刘东与吴仪以相同的价格(70万元)低价购买相同市场售价(125万元)的住房,但缴纳的个人所得税却是不同的。

  例2.杨超是某企业工人, 2007年2月份取得工资1500元,当月还以41万元的价格购买公司一套住房,公司当年购买此套住房的成本是45万元,则2月份杨超该如何计算缴纳个人所得税?

  分两块去计算杨超的个人所得税:第一步:2月份杨超工资薪金所得只有1500元,不需缴纳个人所得税;第二步:在计算杨超低价购房差价部分所得应缴纳的个人所得税时,不需从差价部分所得 40000元中减除100元去补足其当月工资薪金所得(1500元)与税法规定的费用扣除标准(1600元)的差额部分。杨超2月份低价购房差价部分所得应缴纳个人所得税=(450000-410000)×15%-125=5875(元)

  则杨超2月份共应缴纳个人所得税=5875+0=5875(元)
 
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